Bij het kopen van je nieuwe thuis komt veel kijken. Een belangrijk onderdeel van het proces is het doen van een bod, waarna je officieel in onderhandeling bent over de koop. Het wel of niet toevoegen van ontbindende voorwaarden aan het koopcontract is één van de vele keuzes die je moet maken. Is het eerste bod meteen bindend of kun je daar nog onderuit? Wat zijn ontbindende voorwaarden van het koopcontract? En waarom zijn deze zo belangrijk?

In de huidige woningmarkt zien sommige kopers af van ontbindende voorwaarden, vooral in populaire gebieden met veel concurrentie. Het kan jouw bod aantrekkelijker maken, omdat het minder risico’s met zich meebrengt voor een verkoper. Hoe verleidelijk ook: het kan erg riskant zijn om de ontbindende voorwaarden te schrappen.

Wat zijn ontbindende voorwaarden?

Ontbindende voorwaarden bieden je zekerheid. Ze geven je de mogelijkheid om van de koop af te zien, zonder dat je daar een boete voor betaalt. Deze voorwaarden bieden bescherming tegen financiële problemen als je bijvoorbeeld de financiering niet rond krijgt of als achteraf blijkt dat de woning ernstige verborgen gebreken heeft. Daarom is het verstandig om altijd ontbindende voorwaarden op te nemen in het voorlopig koopcontract.

Voorbeelden van veelvoorkomende ontbindende voorwaarden zijn:

  • Onder voorbehoud van financiering

Deze is het belangrijkste en komt het vaakst voor als ontbindende voorwaarde van het koopcontract. Hiermee kun je onder de koop uit als je de hypotheek niet rond krijgt en op een bepaalde datum dus niet beschikt over de koopsom (+ kosten koper). Het is gebruikelijk om een termijn van 4 tot 6 weken aan te houden om de financiering te regelen.

  • Onder voorbehoud van Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Bij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) krijg je een lagere rente en meer zekerheden, voor jou en de bank. Of je hiervoor in aanmerking komt, hangt af van een aantal voorwaarden. Zo mag de maximale koopsom van de woning in 2025 niet meer zijn dan € 450.000. Je kunt het niet krijgen van NHG als ontbindende voorwaarde opnemen in het koopcontract.

Je bent verplicht om al het mogelijke te doen om de financiering rond te krijgen en je moet de afwijzing(en) van de geldverstrekker(s) kunnen laten zien om te ontbinden.

  • Onder voorbehoud van bouwkundige keuring

Een andere ontbindende voorwaarde die in veel contracten staat, is een ongunstige bouwkundige keuring. Vooral als je een ouder huis wilt kopen, kan het slim zijn om deze voorwaarde op te nemen. Blijkt het huis ernstige gebreken te hebben en liggen de herstelkosten hoger dan het maximum afgesproken bedrag? Dan kun je de koop alsnog ontbinden. Hiervoor moet je het bouwkundig rapport laten zien.

  • Onder voorbehoud van verkoop eigen woning

Als je jouw eigen huis nog moet verkopen, kun je in het koopcontract laten zetten dat je pas koopt als dat geregeld is. De belangrijkste reden om deze voorwaarde op te nemen, is om dubbele woonlasten te voorkomen als je huidige woning niet snel verkocht wordt.

Wanneer is jouw bod bindend?

Veel mensen denken dat een mondeling bod direct bindend is, maar dat is niet het geval. Een bod is pas bindend als het schriftelijk is vastgelegd en beide partijen het voorlopig koopcontract hebben ondertekend. Wees je er van bewust dat dit ook geldt voor verkopers: zij kunnen nog besluiten om een ander bod te accepteren zolang er geen handtekening onder het contract staat.

Na het ondertekenen heb je altijd drie dagen bedenktijd. Van die drie dagen moeten er minstens twee gewone werkdagen zijn. Binnen die periode mag je zonder reden de koop afzeggen en betaal je dus geen boete als je alsnog van de koop afziet.

Wat als…?

Niet alle kopers zien het belang in van ontbindende voorwaarden opnemen in het voorlopig koopcontract. Hoewel het geen verplichting is, is het zeer aan te raden. Er kan namelijk altijd iets onverwachts gebeuren, waardoor de koop niet door kan gaan. Bijvoorbeeld bij een lagere taxatie dan de koopprijs, als jouw leenruimte toch kleiner is dan verwacht door een BKR-registratie of studieschuld of bij onverwacht ontslag.

De boete die je betaalt als de koop niet doorgaat, zonder ontbindende voorwaarden, is meestal 10% van de koopsom. Op het moment dat de verkopers kunnen aantonen dat hun schade hoger is, loopt het verschuldigde bedrag zelfs nog verder op.

Maar let op: het voorbehoud is geen vrijbrief. Schrijf de ontbindende voorwaarden zo duidelijk mogelijk op, zodat er geen discussie over kan ontstaan. Ook moet je als koper het inroepen van de voorwaarde goed ‘documenteren’, op het moment dat je van de koop af wilt zien.

Stap voor stap naar jouw nieuwe thuis

Ga je op huizenjacht, dan is een goede voorbereiding belangrijk. Zeker als je snel moet of wilt schakelen om de kans op succes te vergroten. Maak eens een afspraak met een van onze hypotheekadviseurs en laat je adviseren over je financiële mogelijkheden, eventuele risico’s en andere zaken waar je rekening mee moet houden.

Tip: met de handige checklist Huis kopen ben je extra goed voorbereid. Ook handig om te weten: kopers jonger dan 35 jaar hoeven, onder bepaalde voorwaarden, geen overdrachtsbelasting te betalen. Scheelt in de meeste gevallen zo’n 2% van de koopsom en dat bedrag kun je mooi in je nieuwe huis steken.

Van inzicht in je financiële mogelijkheden, woning gerelateerde verzekeringen, advies bij plannen om te verduurzamen of te verbouwen tot het sluiten van de hypotheek… in alle gevallen helpen we je graag om snel van jouw nieuwe huis te kunnen genieten. Ook dan zijn we er voor jou.